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Le 22 Octobre 2018, 06h07

Entretien avec Stéphane Durand, président de la FNAIM du Loiret, qui fait le point sur l’état du marché au sein de l’agglomération orléanaise en ce début d’année 2016.

« Nous sommes, encore aujourd’hui, sur une baisse ou une stabilité de prix de l'immobilier orléanais. »

MARCHÉ - Découvrez les prix pour un appartement ou une maison, dans le neuf comme dans l'ancien, ainsi que les loyers pratiqués au m2 sur le marché orléanais.

Quel est l’état du marché orléanais au premier trimestre 2016 ?
Stéphane Durand (président de la FNAIM). Le marché est dans la continuité de ceux de 2014 et 2015. On a connu des volumes de transactions, en 2012 et 2013, qui étaient globalement très bas. Sur l’immobilier existant, le marché est reparti en 2014 et le premier trimestre 2015 était dans une certaine forme de continuité en terme de volume de transactions. Ceci dit, nous sommes, encore aujourd’hui, sur une baisse ou une stabilité de prix. Ce qui est normal car il faut, en général, deux ou trois années pour voir les prix repartir à la hausse. En résumé, on est sur un atterrissage de baisse de prix et une reprise des volumes des transactions. Sur le neuf, on a vécu, ces dernières années à Orléans, des volumes très faibles en terme de construction. Le marché, grâce à la loi Pinel, est toutefois reparti au deuxième semestre 2015. On est donc sur un marché qui n’est pas revenu tout à fait à la normale mais il laisse entrevoir des volumes de transactions à la hausse.

Il y a toutefois un certain nombre de projets qui vous permettent d’être optimistes…
Stéphane Durand. Les projets immobiliers qui étaient dans les cartons commencent à ressortir, si j’ose dire. On a actuellement un volume d’immeubles neufs sur le marché, et donc à commercialiser, deux fois plus important que ce qu’il pouvait représenter il y a deux ans. C’est pour cela que je dis que les projets ressortent des cartons, et qu’ils soient menés par des opérateurs nationaux ou locaux.

Quel est le budget moyen de l’acheteur type sur Orléans ?
Stéphane Durand. Ici, nous sommes sur un budget moyen entre 130.000 à 150.000 €. Là aussi, c’est relativement stable. Et il y a beaucoup plus de transactions sur l’existant que sur le neuf. On retrouve ce profil type plutôt en appartement qu’en maison. Il faut dire que les volumes de transactions sont plus importants en collectif qu’en individuel. En même temps, il y a plus d’appartements que de maisons sur Orléans. 

«L’agglomération offre désormais un renouvellement d’appartements à la clientèle»

En terme de prospection et d’actes d’achat, quel est le marché en développement actuellement ?
Stéphane Durand. En ce qui concerne l’Argonne et La Source, on est sur des marchés qui dépendent davantage du secteur social. Dès lors, sur le secteur privé, c’est davantage le marché pavillonnaire qui est essentiellement ciblé. Aujourd’hui, il faut bien savoir qu’Orléans ne représente pas le marché en développement. En revanche, les villes périphériques offrent désormais un renouvellement d’appartements à la clientèle. Les principales communes qui connaissent un développement immobilier sont Fleury-les-Aubrais, Saint-Jean-de-Braye ou encore Olivet. Cette dernière commune a connu un développement important lors de ces dernières années avec sa ZAC de 500-600 logements. 

Quels sont les prix moyens en périphérie d’Orléans ?
Stéphane Durand. Aujourd’hui, concernant le marché sur l’existant, on tourne aux alentours de 2.000-2.200€ du mètre carré pour un bien qui ne présenterait pas trop de travaux. On était à 2.500€ à la fin des années 2000. 

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Stéphane Durand, président de la FNAIM du Loiret : « Les volumes de transactions dans les quartiers Dunois et Saint-Marceau sont peu importants. »

Olivet bénéficie-t-elle encore de cette réputation de ville «cosy» ?
Stéphane Durand. Olivet a un prix moyen de vente plus élevé qu’à Fleury-les-Aubrais ou Saint-Jean-de-Braye. Olivet est une ville très résidentielle avec des budgets plus importants qu’ailleurs. Les biens font entre 120 et 200 mètres carrés pour une maison, alors que tout ce qui se construit en neuf, pour le gros de la demande, se situe entre 80 et 100 mètres carrés pour un prix de 200.000€.

Si l’on met le focus sur Orléans, quels sont les quartiers les plus cotés : Dunois, Saint-Marceau tiennent-ils encore le haut du pavé ?
Stéphane Durand. Tout cela participe de la légende urbaine comme dans toutes les villes. On parle aussi régulièrement de la rue Alsace-Lorraine ou de la rue de la Bretonnerie… Il y a quelques transactions qui se font mais ce n’est pas aujourd’hui la demande du marché. Ce sont des secteurs qui resteront attractifs mais les volumes de transactions sont peu importants par rapport à ce que l’on peut faire ailleurs. Dunois est, par exemple, plus axé sur de la maison de ville que sur du collectif. Ce qui, par définition, est plus cher car on a des tailles de maisons plus importantes avec des jardins et des espaces verts un peu à l’écart du centre-ville. Ce constat est également valable sur Saint-Marceau avec toutes les rues perpendiculaires à l’avenue Dauphine. Le quartier Madeleine, bien que desservi par le tram, connaît des prix légèrement inférieurs car on est à la fois sur Saint-Jean-de-la-Ruelle et sur Orléans avec, aussi, de plus petites maisons. 

«On ne connaît pas, aujourd’hui, un afflux de Parisiens qui viennent vivre à Orléans»

La présence de Parisiens fait-elle grimper le prix de l’immobilier dans l’agglomération d’Orléans ?
Stéphane Durand. Ça fait 40 ans que les Parisiens vont travailler à Paris et qu’ils vivent à Orléans. On ne connaît pas, aujourd’hui, un afflux de Parisiens qui viennent vivre à Orléans.

Entre Orléans et Tours, qui gagne le match de l’immobilier ?
Stéphane Durand. On est sur des villes globalement comparables avec des prix, peut-être, légèrement plus élevés à Tours. Le centre-ville de Tours doit être supérieur aux alentours de 5% à celui d’Orléans. Les logements neufs se sont plus développés sur Tours et son agglomération. Je pense qu’il y aura un rattrapage dans les années à venir. Orléans devrait en effet pouvoir offrir davantage de programmes neufs. On le voit d’ailleurs avec le projet Interives entre Orléans et Fleury-les-Aubrais.

«Quelqu’un qui a la possibilité d’acheter un 100 mètres carrés peut s’offrir un 120 mètres carrés pour le même prix aujourd’hui»

Un mot sur les taux de crédit particulièrement bas actuellement. Est-ce le bon moment pour acheter ?
Stéphane Durand. Il y a encore cinq ans, on était avec des taux de crédit de l’ordre de 4 à 5%. Aujourd’hui, on est sur des prêts divisés par moitié, entre 2% à -2,5%. On n’a jamais eu des taux aussi bas. L’acquéreur a gagné en moyenne 25% sur le prix d’une acquisition. Les prix ont baissé d’environ 15-20% et les taux, eux, ont baissé de 50%. Quelqu’un qui a la possibilité d’acheter un 100 mètres carrés peut s’offrir un 120 mètres carrés pour le même prix.

Qu’est-ce que la loi Pinel et est-elle vraiment intéressante ?
Stéphane Durand. C’est une loi de défiscalisation, une de plus parmi celles qui existent depuis 25 ans. Globalement, c’est une bonne loi qui s’inscrit dans le profil investisseur neuf avec des conditions attractives. La loi Duflot était très proche de la loi Pinel sauf qu’elle s’appelait Duflot… Il y a l’image politique, et la communication hyper négative a tué le produit immobilier en le présentant comme le vilain petit canard. Pinel a eu le mérite de redonner une valeur-produit, en améliorant le dispositif en terme d’attrait fiscal et on est aujourd’hui sur des taux de défiscalisation et d’économie d’impôt direct proches de ce que l’on avait connu par le passé.

Mais pour profiter de ce dispositif, il faut répondre à certaines conditions…
Stéphane Durand. Cela repose effectivement sur les conditions de ressources du locataire et de fixation du prix de loyer. Le dispositif Pinel a bien souvent des loyers de marché supérieurs aux loyers orléanais. Ce qui ne pose pas de souci pour louer le logement en Pinel.

L’immobilier locatif meublé est-il un placement avantageux, selon vous ?
Stéphane Durand. Je pense que c’est un marché très parisien. Le meublé, en dehors des étudiants, n’a que très peu d’intérêt. Pour 95% de la demande, le locataire veut des murs nus. Le quartier de La Source est toutefois très concerné du fait de la présence de la fac et des logements étudiants. Le projet immobilier du Nouvel Hôpital de La Source pourrait également faire naître une mixité habitation-université-bureaux. Dès lors, intégrer ce type de produit dans l’environnement peut s’avérer intéressant pour les propriétaires. 

La rédaction

 

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