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Le 21 Août 2018, 08h46

Yves Auberger, notaire et vice-président de la chambre des notaires du Loiret, analyse les grandes tendances du marché de l’immobilier en 2017.

« Fleury-les-Aubrais affiche une hausse importante de 11%, Olivet continue de progresser avec +8,8%. En revanche, de fortes baisses sont enregistrées à la Chapelle-Saint-Mesmin (-14,1%),  Saint-Jean-de-la-Ruelle (-10,7%) ou encore Saint-Jean-le-Blanc (-9,6%) », Yves Auberger. 

AVIS D'EXPERT - Notaire à Ingré et vice-président de la chambre des notaires du Loiret, Yves Auberger décrypte les chiffres de l'immobilier du dernier trimestre 2017 à l'échelle d'Orléans, de son agglomération et du Loiret. Entretien. 

Les prix des appartements, neufs comme anciens, marquent une grande disparité à Orléans et au sein de la métropole. Peut-on néanmoins établir des tendances ? 
Yves Auberger. Pour le neuf, le marché est très particulier même si on peut établir une moyenne qui se situe en 3.000 et 3.500 euros le m2, selon les secteurs géographiques.  Après, c’est un marché où il y a beaucoup de défiscalisation et d’investissements locatifs, ce qui apporte une sorte de spéculation. 

Et pour les appartements anciens, quelle est la tendance ? 
Yves Auberger. Il y a, en effet, de grandes disparités même si, en moyenne, à Orléans, les prix ont augmenté de 2,8% sur l’année 2017 par rapport à 2016 et que nous sommes donc sur une moyenne de 1.910 euros le m2. Après, un quartier comme Saint-Marc a pris +17,7% en valeur, les Carmes +10,8% et Bourgogne Saint-Marc +6,9%. C’est le quartier Sainte-Croix, autour de la cathédrale, qui a la cote la plus élevée avec 2.220 euros le m2. 

« Dans les secteurs où il existe des appartements des années 70/80, la décote est rapide »

Comment expliquez-vous qu’un quartier pourtant très prisé comme Dunois perde, lui, 3,6% ? 
Yves Auberger. Dans les secteurs où il existe des appartements des années 70/80, la décote est rapide. Dans le quartier Dunois, où il y a eu 53 ventes pour l’année 2017, il suffit que certaines de ces ventes aient lieu boulevard de Châteaudun, par exemple, où certains immeubles datent des années 70 pour que la tendance soit à la baisse. Il y a du passage, des immeubles parfois mal chauffés, énergivores, des façades à reprendre ou des ascenseurs qui fonctionnent mal, ça va vite après pour qu’un appartement décote. Et puis, à Dunois, il y a aussi la concurrence du neuf qui est forte.

Et dans l’agglomération orléanaise, quelles sont les communes dont les prix augmentent? 
Yves Auberger. Fleury-les-Aubrais affiche une hausse importante de 11%, Olivet continue de progresser avec +8,8%. En revanche, de fortes baisses sont enregistrées à la Chapelle-Saint-Mesmin (-14,1%),  Saint-Jean-de-la-Ruelle (-10,7%) ou encore Saint-Jean-le-Blanc (-9,6%).  

Comment peut-on expliquer ces disparités ? 
Yves Auberger. Il n’est pas toujours aisé de trouver une explication rationnelle. Il y a effectivement des disparités fortes, à la hausse comme à la baisse. Encore une fois, les immeubles de conception ancienne ont subi une forte décote. On le voit lors des transactions. Les vendeurs sont obligés de faire des concessions car les acquéreurs sont très attentifs maintenant à tout ce qui relève de la consommation d’énergie par exemple, à l’importance des charges, également.

« Pour les maisons, nous sommes sur une tendance à la hausse de 10,5% en moyenne»

Et en ce qui concerne les maisons, quel est le bilan de l’année 2017 ? 
Yves Auberger. Nous sommes sur une tendance à la hausse de 10,5% en moyenne. Après, nous n’avons pas le prix au m2 mais une classification par pièce car nous n’avons pas les surfaces puisque ce n’est pas obligatoire de les délivrer. Deux baisses sont notables à Orléans, dans les quartiers Dunois et Blossières. Et les maisons les plus chères se sont vendues dans la quartier Bourgogne-Saint-Marc avec une moyenne de 305.200 euros pour 30 ventes réalisées. 

Et à l’échelle de l’agglomération orléanaise, voire au-delà, quelle est la tendance ? 
Yves Auberger. Je dirais que le fossé se creuse entre la métropole et les villes plus rurales, au désavantage de ces dernières. Une commune comme Châteauneuf-sur-Loire perd 17% tout de même, c’est beaucoup. C’est un phénomène général bien sûr que l’on peut observer partout en France. Les villes sont plus attractives que les communes plus rurales.

Propos recueillis par la rédaction.

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